Está em gerenciar o dinheiro do projeto. Em outras palavras, na gestão financeira.

Com a Reforma, esse risco ficou maior. Não porque o crédito acabou. Mas porque ele parou de ser garantido e passou a depender da boa administração interna das empresas. Se a empresa não mantém seu financeiro documentado, não consegue usar o crédito.

Enquanto muitos loteadores ainda tratam a Reforma como algo distante, os mais estratégicos já estão revisando fornecedores, regime tributário e estrutura societária — antes que a conta chegue.

Neste guia, você vai entender exatamente como o crédito de IBS e CBS funciona agora, se o RET ou o Regime Geral aproveita melhor o seu projeto, e qual é o erro que está custando mais caro para quem loteia sem se antecipar.

O que muda na tributação do Loteamento com a Reforma Tributária

PIS, Cofins, ICMS e ISS saem de cena para que apenas dois tributos comandem a tributação no Brasil. Eles são o CBS e o IBS, sobre o consumo, cobrados por fora, com crédito amplo. Em teoria.

Na prática, para quem loteia, a mudança que realmente importa não é a sigla, mas a regra de como o crédito se dará.

Crédito de IBS e CBS em loteamento

Antes, o crédito de ICMS nascia na entrada, quando se comprava o insumo ou contratava o serviço, o crédito já estava garantido, independente do que acontecesse depois com o fornecedor.

Agora, com a LC 214/25, a lógica se inverteu. O crédito de IBS e CBS só nasce quando o débito do fornecedor é extinto – não quando se paga a nota. Ou seja, não é mais “automático”.

É preciso que o tributo do fornecedor efetivamente “morra” em algum dos modos previstos em lei.

Os quais são:

1. Compensação
2. Pagamento do tributo pelo fornecedor
3. Liquidação financeira (split payment)
4. Recolhimento pelo próprio adquirente
5. Pagamento por representante legal

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RET ou Regime Geral: qual aproveita melhor os créditos?

Esta será a decisão que mais vai pesar no seu bolso, e é preciso tomá-la bem cedo, porque a opção pelo RET depende de constituir patrimônio de afetação, algo que se decide na estruturação do projeto, não depois.

Loteadoras e incorporadoras que constituem patrimônio de afetação até janeiro de 2029 podem optar pelo RET (Regime Especial de Tributação), com CBS simplificada a 2,08% sobre a receita mensal recebida (0,53% para imóveis de interesse social). 

A troca é direta: menos alíquota para maior previsibilidade, porém, sem direito a apropriar créditos de IBS e CBS.

Não existe uma resposta genérica aqui. Cada loteamento apresentará números diferentes, logo, o que é lucrativo para um pode não ser para outro a longo prazo. Um loteamento que terceiriza pouco, por exemplo, com fornecedores grandes e regulares, tende a acumular créditos relevantes no Regime Geral, mas caso estivesse no RET, perderia muito com a falta desses créditos. Já um projeto com muitos fornecedores pequenos, informais ou irregulares, a tendência é gerar poucos créditos – nesses casos, a previsibilidade do RET pode valer mais do que o crédito teórico que provavelmente não vai se concretizar.

O que vale é fazer a conta antes de colocar seus recursos em achismo.

CBS de 3,65% sobre receita bruta: a opção alternativa até 2029

Para quem loteia, sem constituir patrimônio de afetação, há ainda outra porta: a opção de recolher CBS a 3,65% sobre a receita bruta, disponível até 2029.

É uma alternativa a considerar quando o volume de crédito disponível na cadeia é baixo – ou quando a complexidade de rastrear a extinção do débito de cada fornecedor não compensa o ganho de apurar crédito normalmente. Especialmente relevante para projetos menores, com estrutura administrativa enxuta, onde monitorar dezenas de fornecedores não é operacionalmente viável.

Comparado ao RET, a alíquota de 3,65% costuma ser mais alta em termos absolutos – a escolha entre os dois depende do enquadramento societário do projeto que resta até 2029.

Regras de transição (2027-2033): o que ainda pode ser deduzido

Quem não optou por nenhum regime especial não fica desamparado de imediato. A lei prevê uma transição, deduzindo ICMS e ISS pagos em aquisições anteriores – mas essa dedução encolhe ano a ano.

Ou seja, quanto mais tempo sem revisar a estrutura tributária do projeto, menor a proteção da transição – e maior a exposição ao sistema novo, com todas as suas exigências de crédito condicionado à extinção do débito do fornecedor.

Quem começa a se estruturar em 26 ou 27, ainda aproveita a janela de dedução cheia. Quem deixar para 2031 ou 32, vai fazer isso já dentro de uma margem bem mais estreita.

O maior erro dos loteadores na apuração de crédito

O erro mais caro não será técnico, mas de posicionamento.

Sem due diligence de fornecedor, sem cláusula contratual prevendo risco, sem acompanhamento da extinção do débito, o crédito simplesmente não nasce. E o loteador só percebe quando fecha o mês com uma carga tributária maior do que o esperado – e aí já é tarde para negociar retroativamente com o fornecedor.

É preciso adotar uma nova forma de avaliar fornecedores do loteamento: colocar na balança os créditos gerados pelo fornecedor, além dos pontos fundamentais como preço e prazo. Há ainda a possibilidade de, embora o fornecedor tenha condições de gerar crédito, ele não se prepare para adotar o novo sistema. E se isso for verdade, tanto ele quanto você pagarão o imposto sem aproveitar créditos. 

Cada caso é um caso, mas preparamos um checklist para você saber o que observar na hora de escolher um fornecedor:

1. Regularidade fiscal antes de fechar contrato
2. Inclusão de cláusulas de retenção de parte do pagamento até extinção do débito
3. Monitorar periodicamente a situação fiscal dos fornecedores recorrentes
4. Preferir fornecedores do regime regular a fornecedores do Simples
5. Documentar cada modo de extinção de débito usado, para efeito de comprovação
6. Envolver a contabilidade antes de fechar contratos grandes.

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Quanto isso representa no seu projeto 

Precisamos sempre ver os números das alíquotas considerando o VGV milionário envolvido no loteamento: uma diferença de 1% em créditos não aproveitados é extremamente significativo.

Veja a tabela de exemplo usando números normais de loteamentos pequenos, médios e grandes.

E agora, terei crédito?

O crédito no loteamento não desaparece com a Reforma, apenas muda seu lugar e jeito. Quem não se adaptar, vai continuar pagando como se estivesse no sistema antigo, só que sem o crédito de antes.

RET ou Regime Geral. Redutor social. Due Diligence de fornecedor. Cada uma dessas decisões, quando tomada cedo, é dinheiro que fica no projeto e não vira imposto.

Uma contabilidade generalista normalmente cuida da obrigação fiscal de muitas empresas – raramente de loteamentos. O que os loteamentos precisam é de especialização em entrega contábil e estratégica tributária. 

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